万科物业资产服务公司_保利物业IPO，物业服务公司是门好生意吗？

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港口交汇处即将迎来中央企业房地产第一强。 拥有中央企业的光环，行业排名第四，中央企业的房地产第一，这次在香港上市的波莉的房地产会碰到什么样的火花呢？

中央企业房地产最强吗？

8月6日，香港交易所公开了波利的房地产招聘书《中央企业》、《波利》、《全国第四大房地产企业》。 这次上市的房地产公司不一般。

保利房地产于1996年成立于广州，规模大，房地产管理多样化，是房地产服务经营者。 公司的三大业务线是物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

根据招股书，2018年3条业务线给公司带来的收益分别约为29.10亿元、6.97亿元、6.23亿元，在营业中所占比例分别约为68.8%、16.5%、14.7%。

受母公司保利发展控股公司2016-2018年销售合同面积31.6%的复合年增长率影响，保利房地产在管理面积上也在迅速扩大。 2018年，公司管理面积约占我国物业管理公司市场份额的0.9%。

截至2019年4月30日，公司合同管理面积为3.71亿平方米，管理面积为1.98亿平方米。 房地产服务项目分布于全国136个城市，项目总数达817个，包括549个住宅社区和268个非住宅房地产。

作为保利家庭成员，保利房地产在房地产行业占优势。

据招股书介绍，从2014年开始，波利房地产综合实力一直保持着“中国房地产服务百强企业”中前5位的好成绩。 同时，在中央企业背景下的房地产服务公司排名中，公司稳居第一。

截至2018年底，公司各房地产的平均在管面积约为252345.7平方米，远远超过当日房地产服务企业193652.6平方米的行业平均水平。

毛利率低，盈利性成为公司的短板

房地产服务行业是以规模取胜的行业，庞大的管理面积稳定增加宝利房地产收入。

据招股书介绍，2016-2018年，保利的房地产收入分别为25.64亿元、32.40亿元和42.29亿元。 2016年至2018年复合年增长率约为28.4%。

上述对应年溢利由2016年的1.49亿元增加到2017年的2.25亿元，进一步增加到2018年的3.36亿元。 2016―2018年复合年增长率为50.1%。

最可喜的是，公司2019年前4个月的收入已经达到17亿1800万元，溢利达到2亿2500万元。

但横向比较未充分强调波利房地产的盈利。

根据招股书，2016-2018年，波利房地产的毛利率平均约为16.7%、17.9%、20.1%。 其中，公司主要物业管理服务的总利润率较低，为13.1%、13.7%、14.1%。

与同一家中央企业的中海房地产( 02669-HK )相比，宝利房地产的毛利率明显较低。 2016-2018年中海房地产毛利率分别为24.8%、23.9%、20.4%，其中房地产管理毛利率分别为21.1%、21.3%、18.0%。

不仅是毛利率，公司的纯利率也相对较弱。 2016年至2018年，保利房地产的纯金利率约为5.8%、6.9%、7.9%，比不上在港交所上市的业者。

“包干制”收费模式下的经营风险

经过上述财务分析，如何提高盈利能力成为保利房地产现在的考试。 从公司的收入模式来看，有征收房地产管理费的方法和业绩提高的瓶颈。

承包制是指根据预先决定的固定总价收取房地产管理费。 这是固定费用，不会因实际管理成本而变动。

根据招股书，2016-2018年，保利房地产承包制征收的房地产费占房地产管理费总收入的99.3%、99.2%、99.3%。

如果收入一定，波利的房地产成本发生很大变动，收益也会受到影响。 特别是公司成本高的情况下，不能向顾客收取差额。

在这种自平衡收益的经营模式下，一家房地产公司降低成本，保证利润。 例如在园区清洁、修缮、人工服务等方面降低人工成本，影响服务质量。

这使公司的经营陷入了恶性循环。 服务不好，客户不愿意支付房地产费，有时会损害公司的业务、财务。

此外，征收承包制房地产费也很重要。 如果客户推迟支付房地产费用，保利房地产可能会面临应收账款减少损失的风险。

据招股书记载，截至2016-2018年、2019年4月30日，波利房地产贸易应收款减少额分别为400万元、640万元、670万元、1420万元。

因此，房地产费的收费率直接决定了房地产公司的“生死存亡”。 实际上，各地经常出现业主维权、房地产服务公司交换等情况，使业主与房地产服务公司对立。

业界耻辱的馀地也难以征收房地产费，不能涨价。

作者:李莹

编辑:李雨谦