公寓_公寓探索“商改租”，如何破解市场难题？

经济指导报记者齐王朝

重庆市最近批准商业住宅按规定改建房租，引进和支持发展机制化、规模化房租企业。

除“商改住”外，北京、上海、广州、深圳等城市还制定了鼓励“商改租”的政策，为商业用房提供了另一条途径。 政策制约公寓进入市场，公寓市场如何破台成为了课题。 面对库存化的压力，未来的公寓如何探索“商改租赁”？

公寓项目“不太畅销”

“你好，奥体旁边的公寓知道吗？。 15日，济南白领刘祥在济南奥体中心健身时，发传单的一位售货员说:“现价非常合适，平均价格在6500元平方米左右，而且有中小户型，办公投资也很合适。” 据刘祥介绍，这座大楼位于经十东路和大政路的十字路口，离奥体中心还有17公里。 在大楼的位置上，刘祥拒绝销售销售员。

刘祥表示:“现在每次出城都会收到传单，济南周边的公寓很多，价格也比以前便宜很多。”刘祥表示，自己的名义上已经有两所住宅，也在考虑公寓投资，但是随着现在国家的政策规定，公寓项目似乎“不受欢迎”。

自2018年下半年以来，公寓销售紧张，这一事实不容置疑，降价已成为衡量的手段之一。 刘祥对经济指导报记者说，他访问了济南多个公寓项目，发现以前的“投资热点”已经“风景不见了”，小户型公寓不到20万元就可以买到。

“济西南客站附近的公寓项目堆积如山，经十西路的新公寓领城平均价格为9000元/平方米，其他一些商业大楼的单价也不超过万元。 投资小户型公寓，现在确实很低。”济南阳光舜城德林房地产中介客户王乐对经济指导报记者说，由于此前有购房限制，“无限制购房”的优势，济南公寓市场确实迎来了销售热潮。 随着市场饱和，投资者变得合理，现在的公寓确实“不怎么畅销”。

随着商业房地产销售下跌和投资下跌，2019年1-10月办公楼和商业营业住宅开发投资15975亿元，比2018年同期下降822亿元。 国家统计局公布的数据显示，近三年来，办公楼和商业营业住宅的开发投资额占房地产总体的比例在不断减少。

“2019年，经历了一年以上的政策消化，一部分商家公寓打算进入市场，但限制交易条件的成立，不容乐观，只能降价行驶。 将来，公寓市场依然以库存为中心。 ”中国房地产经纪研究中心研究员黎明元在经济指导报记者的采访中说，由于紧缩等各种原因，房地产滞货状况严重，公寓市场面临冷却的危机。

以“千篇一律”为主调

“基本上千篇一律，面积段配比中，40-70平方米的面积段在中心区间超过50%。 因为也关系到公寓的诉求，所以和面积的产品价格差不多。 15日，希望购买公寓的大学毕业生秦萌萌在考察了多个公寓项目后，感慨万分。 她在济南长清上大学，比较了解济南的西客站区域，但附近的公寓项目基本上在价格、大楼外形、住宅小区设置等方面差不多。

中盈地产经济南事务所总经理贾逸认为，对于资金相对较弱的客群来说，购买者的住宅可以在城市中得到独立的居住空间，可以跟随市场行情，资产可以得到一定程度的价值和增值。 但是，从市场的角度来看，很多品牌公寓在产品设计、运营服务、附加价值利润等方面，济南现在的公寓项目中，很少有具有创新特色的产品。

“商务公寓的交易量近年达到了最大值，顾客大量消费。 随着市场大量公寓项目上市，只有创新产品才能打破“同质化”。贾逸说，目前，随着公寓市场的发展，许多新兴公寓模式开始在济南出现，酒店式公寓、长短租赁公寓等纷纷进入市场，给年轻人以人

经济指导报记者15日表示，在济南市的住宅和房地产信息网上，济南的LOFT公寓、办公楼的公寓、住宅等都是同质化的“包围”产品，很受购房者欢迎。 济南西部以年轻人的概念为中心的“欢乐赞”公寓项目吸引了周边的年轻人购房。 另外，在高端商务区域和黄金区域，高品质的公寓项目不受价格制约。

“我们当时决定购买奥体公寓，但考虑到其优秀的办公环境和物业管理，现在公司搬迁后租赁非常简单”在某奥体购买了玉兰公寓的业主对经济指导报记者说，这个地区是“绝版”，离奥体中心和政府办公楼很近，有很多

“商改租赁”或趋势

近年来，广东、吉林、四川、海南等地多数公布细则，逐步开放“商改租”，透过“将合适的商业项目转变为房租，充分利用商业房地产库存资产，增加城市房租供应，控制房租价格，成为多城市鼓励的对象”。

贾逸话说，以前公寓的项目大多是“磨球”，现在开发人员自主经营或改租，不仅经营能力，还试了住宅企业的资本能力，结果不能出售就无法立即回收资金。

目前，住房企业正在进入租赁公寓领域，除了自制房地产，从房东手中长期租赁一些住房来源，进行标准化装修，面向市场租赁，经营者获得的主要是租赁差额和管理费用，但该模式目前利润较低。

预计2018年中国房屋租赁市场租赁人口将达到2.1亿人，2022年租赁人口将达到2.4亿人。 今后一段时间，租赁人不断增加，房租市场的发展有很大前景。

“一些城市制定了鼓励“商改租赁”的政策，“商改租赁”的落地也适应了市场需求，但长期租赁运营是一场持续战役，本质是服务、价值”。 贾逸话中，“租赁公寓”是未来的发展趋势，但“租赁生意”还需要进一步探讨未来的前景。