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一、项目完成应当立即结算土地增值税
我国土地增值税实行清算制度，在完成整个房地产项目竣工销售前，按销售(包括预售)额的一定比例(一般从1%到2% )征收部分税，完成整个项目竣工销售后按税法规定的计算方法全面清算，扣除多少税。 由于预征率相对较低，项目结束后大多需要补税，退税的案例较少。
二、土地增值税清算是以项目为单位
土地增值税的计算以政府部门审查计划的单一项目为单位，分割开发相同项目的，再以各期间为清算单位，计算各自的增值额和应支付的土地增值税额。
土地增值税与企业所得税不同，企业所得税以年为单位，综合征收年度内所有项目的所得。 土地增值税计算以项目为单位，一个项目完成多年，项目完成年进行土地增值税清算。
三、土地增值税率最高
在与房地产企业相关的所有税金中，土地增值税的税率最高。 我国现行企业所得税税率为25%，土地增值税税率为增值与扣除额的比率，分别为30%、40%、50%和60%。 我国土地增值税适用超比率累进税率。
土地增值税税率
四、计税依据是项目增值
某项目的应纳土地增值税=项目增值税*税率。 项目的附加价值是纳税人为了从转让房地产得到的收入中获得土地使用权而支付的金额，土地开发的成本和费用，新建住宅和辅助设施的成本和费用，与房地产转让相关的税金等减去项目的金额。
五、土地增值税的清算条件
根据《国家税务总局房地产开发企业关于土地增值税清算管理问题的通知》文件要求，土地增值税清算条件可以分为企业应自愿申报清算情况和税务机关应向企业申报清算情况。
有下列情形之一的，纳税人应当自行申报土地增值税的清算
1 .房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2 .整体转让未完成的结算房地产开发项目的；
3 .直接转让土地使用权的；。
有下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人报销土地增值税
1 .竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上，或不超过85%，其馀可销售建筑面积已经出租或个人
2 .获得销售(预售)许可证三年后仍未完成销售的；
3 .纳税人申请撤销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的；
六、非货币性交易也应视为销售
开发人员对自己开发的产品进行工程货款赔偿、拆迁和拆迁的人进行现货配置，虽然没有得到货币收入，但应根据税法规定得到其他形式的经济利益，认为得到货币收入后缴纳了土地增值税。
税法规定，房地产开发企业在发生所有权转移的情况下出售房地产，如将开发产品分配给员工福利、奖励、对外投资、股东和投资者、赔偿债务、更换其他部门和个人的非货币性资产等，其收入应按以下顺序进行确认
1 .按本公司在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定
2、主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评价值确定
七、建设普通标准住宅有税收优惠
为鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅，国家制定了相应的税收政策，给予房地产企业一定的税收优惠。
税法规定纳税人建设和销售普通标准住宅，增值额不超过扣除额20%的免税土地增值税。 但纳税人建设普通标准住宅，开发其他房地产的，应分别计算附加价值。 如果不分别计算增值金额，或者无法正确计算增值金额，建造的普通标准住宅不适用免税规定。
八、划分普通标准住宅的三个标准
“国务院办公厅向建设部等部门就稳定房价工作提出意见”，规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足下列条件
住宅小区建筑容积率在1.0以上，一套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格在该级土地住宅平均交易价的1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定享受本地区优惠政策的普通住宅的具体标准。 一套建筑面积和价格标准允许适当波动，但上涨波动的比例不得超过上述标准的20%。
公寓、别墅、度假村等不是普通的标准住宅。
九、土地和建设成本可加起来扣除
上世纪90年代土地增值税政策制定之初，为了促进经济发展和鼓励基础设施建设，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，税法规定从事房地产开发的纳税人在土地成本和房地产开发建设成本金额之和上加20%的扣除。 其意义主要在于抑制房地产的宣传销售，但是为了鼓励房地产的开发建设，这一政策一直持续到现在。 但是，随着我国经济形式和房地产市场的发展，这一政策是否会调整还不清楚。 可能会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。
十、开发费用的扣除有比例限制
房地产开发费用包括房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。 房地产开发费用的扣除可分为两种情况
1、财务费用中的利息支出按转让房地产项目分配，可以提供金融机构证明书的，可以从事实中扣除，但不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用扣除在按土地成本和房地产开发建设成本计算的总金额的5%以内。
2、财务费用中的利息支出无法按转让不动产项目计算分配利息支出，或者无法提供金融机构的证明的，不动产开发费用按土地成本和不动产开发建设成本计算的金额合计的10%以内扣除。
十一、价格越高项目的利润也不会越高
土地增值税采用超率渐进税率，项目增值额越高，税率越高，税率差距越大，为10%。 某房地产项目增值处于税率差异临界点时，收入稍高，增值超过临界点，适用高税率，直接增加10%的增值税额，可能不赔偿损失。 因此，如果在项目定价时能够进行周密的计量，就可以避免这种情况，土地增值税的影响也是项目定价的参考要素之一。
十二、新房子和旧房子计算方法不同
我国税法转让新住宅和转让旧住宅计算土地增值税的方法有所不同。 新建住房转让按开发建设单位账面成本扣除新建住房的土地成本、开发建设成本、费用和税金。 转让旧房子的，将房屋和建筑物的评价、取得土地使用权支付的土地价款和国家统一规定支付的相关费用、以及转让一环支付的税收作为扣除金额征收土地增值税。
转让旧房子时政府批准设立的房地产评价机构评定的再设定成本乘以新的折扣率来确定评价。 评价必须由当地税务机关确认。
新建住宅指的是建设后未使用的不动产。 使用一定时间或达到一定磨损程度的房地产都属于老房子。
十三、土地增值税也可以纳税
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平接近的当地企业土地增值税纳税情况，按预征收率以上的征收率征收土地增值税
(一)应当按照法律、行政法规的规定设置账簿，但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或拒绝提供纳税资料的；
(三)设账，但账目混乱，费用文件、收入证明书、费用证明书不完整，难以确定转让收入和扣除项目的金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，未按规定期限办理清算手续的，由税务机关限期清算，逾期不清算的
(五)申报的计税依据明显偏低，无正当理由的；
由于土地增值税是地方税，地方政府根据当地情况核定征收率有很大差异。 目前核定征收率最低的是吉林省，普通标准住宅占0.5%，非普通标准住宅占1%-3%； 核定征收率最高的是大连市，普通标准住宅占6%； 非正常住房占8%-9%。
十四、转为私人或租赁不征收土地增值税
我国税法规定，国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转让获得收入的机构和个人，必须向土地增值税纳税义务人缴纳土地增值税。 转让国有土地使用权、地面建筑物及其附着物获得收入，是出售房地产或以其他方式有偿转让的行为。
房地产开发企业开发的部分房地产转为企业私用、租赁等商业用途的，产权不转移的，不征收土地增值税，清税时不计收入，不扣除相应的成本和费用。
为了减轻土地增值税的压力，一些开发人员根据项目情况转变经营战略，向租赁人出售。
十五、辅助设施有不同的处理方法
房地产开发企业开发建设的与清算项目有关的居委会和派出所用房间、会所、停车场(仓库)、房地产管理场所、变电所、火力所、水厂、文体馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮政通信等公共设施按照以下原则处理
1 .建设后财产权归所有人所有，其成本、费用可以扣除
2 .建设后无偿转移给政府、公共事业部门的非营利性社会公共事业，其成本、费用可以扣除
3 .建设后有偿转让的，应当允许计算收入，扣除成本和费用。
十六、取钱如何处理
县级和县级以上人民政府对房地产开发企业在房地产销售时代收到的各种费用，以房价代替货款计入购买者统一征收的，作为房地产转让得到的收入可以计税的代收费用没有计入房价的，除房价以外单独征收的，作为房地产转让的收入
《国家税务总局土地使用权证书未处理土地转让税收问题的批准》文件，不论土地用户是否转让、抵押或替换土地，取得该土地的使用权证书，在土地转让、抵押或土地替换过程中是否与对方办理土地使用权证书变更登记手续， 土地使用者有权拥有、使用、收益或者处置土地的，合同等证据表明土地的实质转让、抵押或者交换，得到相应的经济利益的，土地使用者和其对方当事人应当按税法规定缴纳营业税、土地增值税、权利税等相关税收。
二十、核算对土地增值税有很大影响
土地增值税清算文件要求计算土地增值税时分别计算普通标准住宅和非普通标准住宅。 分别计算的话，要分别计算收入很容易，但要分别计算成本很难。 一般来说非普通标准住宅的销售价格比普通标准住宅高，同时非普通标准住宅的成本也比普通标准住宅高，而且建设和销售普通标准住宅，增加值不超过扣除额的20%。 因此，合理准确地计算普通标准住宅和非普通标准住宅的成本直接决定了土地增值税的数量。
后述:
综上所述，土地增值税确实是房地产行业非常重要的税收，税收高，计算复杂，政策性强，变化快，一般企业难以把握。 目前，许多房地产开发企业认识到土地增值税的重要性，并委托专门机构进行规划。 北京通振业税务顾问公司专业开发土地增值税清算服务体系，房地产企业在税务机关正式土地增值税清算前自我把握，及时进行救济和安排。 房地产企业的管理者为了减少企业不必要的损失，获得最大的税务权益，必须筹措资金，做出合理的决策。
