分拆上市的上市公司_宝龙地产前十月完成超9成业绩目标 千亿债务压顶分拆商业板块上市

长江商报新闻●长江商报记者江楚雅

在2019年半年的业绩会上，宝龙地产地( 1238.HK )的许华芳总裁说，希望分割集团的经营业务，独立在港口上市。 关于集团对商业地的期待，徐华芳说:“每年至少要开设8-10个大型购物中心。”

最近，宝龙房地产再次发布了公告。 宝龙商业管理控股公司发售中，保险分配额的记录日期确定为2019年12月9日。

宝龙房地产向香港提供的招股证显示，宝龙商业管理2018年资产规模为21.3亿元，2018年收入约12亿元，本次分期上市计划融资额为10亿元。 从资金用途来看，此次发售计划的目的之一是获得更多的低成本资金，扩大轻资产规模，提高运营管理能力，以后能够更好地服务。

业内认为，宝龙商业分批上市是宝龙房地产应对千亿债务的一个方案。

财报数据显示，截至2019年6月30日，宝龙房地产总资产1421.58亿元，总负债1081.70亿元，总负债同比增长30.40%，自2017年以来呈增长趋势。 其中，一年内到期的借款约为125亿元，宝龙房地产的现金和现金等价物只有166.08亿元，但是限制了19亿元。

与资产同期上升的是宝龙房地产的资产债权率。 截至2019年6月30日，宝龙房地产资产债权率为76.09%，2018年同期资产债权率为73.14%，呈逐渐增长趋势。

宝龙房地产公布的数据显示，公司今年前十个月的合同销售额为505亿，比上年增长52.4%。 公司今年全年销售目标为550亿，其馀两个月均达到全年目标的91.8%。

分批发售商业板块

宝龙房地产成立于2003年，是早期进入商业房地产领域的福建省住宅企业。 2009年，公司在香港上市，进一步打开海外融资的大门，将品牌推向广阔的平台。

迄今，长三角、海西经济区等40多个城市布局超过100个项目，除部分住宅物业外，其他项目属商业性质，购物中心达39个项目。 主力产品“宝龙广场”是集购物中心、超市、电影院、住宅不动产等为一体的城市综合体。

肩并肩万达的宝龙地产是商业地产的领导者。 2014年至2019年上半年，商业地产销售额占公司销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%、20.12%，房地产销售额占公司销售额的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%、79.88%

宝龙商业的主要收入来源是租金和服务费收入，主要业务对象是公司及其下属企业，大部分收入来自母公司和子公司。

据宝龙商业向香港提供的招股证明，2016年至2019年4个月收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元和5.00亿元。 同期纯利润分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元和0.55亿元。

根据企划调查，宝龙商业中也包括很多住宅租赁纠纷等。 该行业目前宝龙商业规模较小，经营能力水平尚未提高。

到目前为止，许多住宅企业分批发售商业板块，通过资本市场资金等优势促进了商业板块的发展。

宝龙房地产在今年中期业绩会上承认，在拆除宝龙商业后，宝龙房地产的财务指标有可能得到改善。 徐华芳似乎对此期待不大。 他表示通过将商业业务分割市场化，使品牌和业务独立成长。

宝龙地产准备在商业地产上大显身手。 11月14日，宝龙房地产获得珠海市商业居住地20.5亿元，进入广东港澳湾区，暴露了商业土地扩张的野心。

宝龙房地产开拓商业房地产新模式，能给收入带来质量变化吗？

财经评论家肖磊告诉长江商报记者，新模式能够运营的空间比较大，但是持续的成本投入也增加了，依然大环境整体的影响离不开，在收益方面也许比以前更有持续性，从各种渠道融资的成本和难易度会稍微降低，能够操作的空间也会更大吧

上千亿日元的债务被压迫

宝龙在开拓土地开拓土地的同时，公司的杠杆也一直处于高负荷状态。

据财报报道，截至2019年6月底，宝龙房地产总负债上升到1082亿元，比2018年底的992亿元增加了约90亿元，公司借款总额约为495.94亿元，比去年增加了443.96亿元。 与此相伴的借款成本的增加率是借款增加率的一倍以上。

今年上半年宝龙房地产贷款成本达到16.90亿元，比2018年同期增长35.4%。 由于2019年上半年资金市场变动，公司实际贷款利率从2018年上半年的约5.95%上升到2019年的约6.24%。

公司于2019年3月25日分别开设了商业运营和物业管理服务两项业务宝龙商业。 新商业公司成立仅5个月后，就向香港交易所提交了招股书，要求上市。 据业内人士透露，宝龙商业上市不仅可以加强商业运营服务等新业务，还可以为宝龙房地产开辟新的融资渠道。

但与宝龙房地产一样，宝龙商业也负债累累。

根据招股书，2016-2018年，公司资产的债权率分别约为99.1%、94.5%、89.4%，远远超过业界平均值。 对此，宝龙商业招股书解释说，获得银行贷款时，是宝龙集团的一部分，没有任何分割计划。 在拆除宝龙的商业财务期间，宝龙房地产净债权率比2018年底稍微下降了91.4%。

宝龙房地产通过海外融资渠道继续输血，短期的资金压力是不可避免的。 到目前为止，宝龙通过“电光销售”接受了许健康的7亿8千万输血，认为应对当时的超短融债券。 宝龙年内还面临着12月22日到期的3亿超短融债券和11月11日到期的8亿5千万资产支援专门计划。

今年以来，宝龙房地产开辟了密集融资模式，发行了2亿美元优先票据、10亿中期票据和3亿元公司债券，补充了正常的生产经营流动资金需求，偿还了金融机构的债务。

肖磊认为，债务驱动的发展模式，在行业整体增长缓慢时，易发生债权率上升和净利润下降，合同销售额本身也需要以更大的扩张成本支撑，而且宝龙房地产现在商业项目较大，与住宅相比资金周转率低，这也会导致债权率上升。

资料来源:长江商报