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买房子的路上充满了各种各样的洞穴，每个洞穴都会招致数十至数百万的损失。 希望经过本人多年的经验，收集资料，总结一下，列举各种各样的洞穴，尽量不要踩洞穴。 今天要谈谈买房子的地坑导游的第一个“买无限制的公寓”。
在这个环境的控制周期中，第二线城市以及部分楼市受欢迎的第三线城市，逐步制定了不同的采购限制政策。 此时，公寓被无限制购买，作为具备居住属性的产品而被区别开来，吸引了很多住宅购买者的关注。 我也经常被朋友和粉丝商量“是否买公寓”。 但实际上我并不建议购买这样的产品，我希望能详细分析公寓产品的缺陷，对大家有所帮助。
本文大纲
1、公寓客户的主要人员
2、正好客人有公寓的四大缺陷
3、对投资者来说，公寓的五个缺陷
一、公寓客户主要由房价压迫的客户和投资成本不大的投资客户两类客户组成。
公寓产品的顾客其实很简单，住宅的顾客并不复杂。 目前只有两类客户:一类是刚刚受到高房价压迫的客户，约占10%-20%的他们购买公寓产品，主要是被高涨的房价吓坏，上车后即使不能买房，也希望满足最低的居住需求。 公寓产品总价格低，具有居住属性，满足这类顾客的需求。
投资者基本上是所有公寓产品的主力顾客，最多占公寓顾客群体的80%左右。 他们中有失去购房资格的老投资家，也有投资成本不大的小规模投资家。 但是，整体来说，以投资成本不太高的小投资家为主力。 他们购买公寓产品的目的是投资，想通过房地产上涨和租金回报这两种方法获得更高的收益率。 这两类客户其实是房地产市场客户群的最底层，资金力量弱，风险弱。 投资和购买失败的话，就没有翻身的能力，他们容易上公寓的圈套。 详细说明这两种类型的客户不建议购买的原因。
二、恰好需要客人的四个缺点:公寓的居住价值被阉割，没有学位，居住环境恶化，不适合居住。
我刚需要顾客
公寓的居住价值被阉割了
2、居住环境恶化，不适于居住
因为客户没有多少资金，所以决定先上车保证自己的基本居住条件。 但是，公寓产品的居住价值不足，不适合居住，也不能保证客户最基本的居住需求。
缺陷1
1、公寓不能定居
2 .不能享受教育方面的合作
不能定居的房子是过渡产品，只能在你结婚之前的短时间内居住。 因为不能定居，所以不能享受这个城市的优秀教育、医疗套餐。 但是，不能让自己的孩子们一样。 孩子们不能接受城市的优秀教育。
缺陷2
1、随着办公室租户的增加，生活环境逐渐恶化
关于公寓前居住者的比例，1~2年后，公寓整体的居住客人逐渐变成办公室客人。 这主要是为了劣币驱逐良币效应。
缺陷3
1 .煤气不通，商业水力发电
2、房地产费用高，使用成本高
公寓的电和水是商用电，比民用电贵一倍。 与此同时也有很高的房地产费用。 这对居民来说也是很大的负担，居民只有晚上回来，几乎不能享受房地产服务，但必须承担办公室客人和高房地产费。
缺陷4
一楼的大楼以十到三十多户人居多
2、住宅区环境一般，没有绿化
三、针对投资者的五个缺陷
公寓房地产主要通过房地产涨价和租金回报获得回报。 但是，详细分析，必须理解房地产高度和租金收益率极低，价格便宜相对，不高则高出50万美元，高则低出200万美元的概念。 我的朋友是在广州珠江新城用300万人买的公寓，租金相对于住宅相当高，但是16年市场普遍翻番的话，公寓只上涨了30%，转让的费用很高。 其中的资金成本，机会成本可以预测。 公寓是假投资产品，不值得投资。
缺陷1
公寓产权年限仅为40至50年，土地年限支付总市场价格的7.5%土地转让金。
缺陷2
公寓贷款条件严峻，年限仅10年，初付比例为50%，利率上升10%-20%。 工资高。
缺陷3
公寓的客厅很窄，交易周期很长。 特别要注意租用公寓，这是最迷茫的大洞！ 什么？ 二手公寓项目的交易过程中有高额的税金、中介费用，投资者希望选择没有税金、上涨空间巨大的公寓项目。 客户退出，投资者犹豫，二手公寓项目交易周期长，影响公寓投资回报率。
缺陷4
公寓房价上涨幅度缓慢，长期低于住宅上涨幅度。 公寓产品居住属性严重缺失，长期与住宅项目价格相反，成本高于住宅，价格不能出售住宅。 只有住宅房价急剧上涨，公寓价格才会跟随上涨，上涨幅度远低于住宅。
缺陷5
因为公寓的交易税金很高，所以投资者几乎不能通过房地产的涨价获得收益。 公寓房地产交易过程中存在大量税金，其中增值税、土地增值税按公寓涨价计算的个人所得税、权利税全额征收，不等于住宅减免。 简单计算，仅税金就达到总房价的30%。 这不包括房贷利息、中介费等支出。 也就是说，只是你的公寓上涨了50%，你投资的公寓有点富馀。 投资者期待在高级公寓房地产收益的可能性极小。
公寓被开发包装在家里，但本质是商业的，居住功能和使用价值都有很大的缺陷，不能满足基本的居住需求，不能一辈子住在公寓的房地产里。 此外，因为公寓房地产的税金很高，所以不能将公寓房地产升级为跳板来购买其他房地产。 另外，转账期间非常长，浪费贷款资格不是上车的好选择。
公寓房地产难以在房地产高度获得收益，主要靠租金收益获得收益。 但是，现在租金收益长期低迷的市场，获得高收益率的可能性很小，所以建议慎重投资。 有些人误以为也买了其他厉害的投资家赚了钱。 每个人的财富阶段不同，普通人，买的住宅可以考虑升级，两家变成三家来改善需求，普通地区变成好地区，普通学位变成好学位，如果手真的买豪宅多，没有定员的话，买核心地区的公寓也不错
