疫情后后的文旅_疫情后，决定楼市未来的5大争议

前天晚上，一个刚把我加到房子里的粉丝突然私下向我吐露了秘密。她想知道:深圳湾中心路两边推荐的2000万套房子是什么？< br>

原本以为购房需求会延期，所以直接来找我这让我很惊讶，即使每次只是一个案例。

几天前，我发表了一篇题为“流行病形势下房地产业的危险与机遇”的文章(点击蓝色文字查看)。这篇文章发表后，出乎意料地受到好评。许多资深同事在读完之后与我私下交流。

正面临着大环境的突然“打击”，几乎所有的开发商都处于焦虑期。他们中的大多数人已经回到网上工作，在国内研究自己的对策，观察国外同龄人的行为。

在讨论过程中，我发现基于对未来市场的判断，存在几个明显的争议点，相信对住宅企业调整2020年的战略布局和计划有一定的参考意义

现在组织如下，希望对每个人都有好处。

2020楼市交易何时重启？对于

来说，提前研究节点是非常必要的。住宅企业将根据自身情况制定策略，如融资情况、现金流状况、销售产品类型、是否投资海外等，至少在一定程度上把握住节奏。

开头提到的范杰让我相信了第一个判断的可能性:楼市将在2020年3月重启。

恢复了往年的春天。不难发现每年三月开始。最重要的支撑因素是，交易的主要力量是对学位住房的需求。

“国内公立小学的入学卡是从4月底到5月上旬。父母都知道这意味着什么。””这句话是某住宅企业的集团品牌说的。他的结论是，父母在为他们的孩子买房子和读书时肯定会使用刀子。

我以前的结论是，这种流行病只是推迟了对住房的需求，而不是消除了这种需求。然而，很明显，像学位房这样严格的要求很有可能会继续存在。

这也解释了为什么J在晚上10点还在找我，希望我能提供一些公寓可供选择。她的唯一目的是为她的孩子上学。根据这一判断，

最早将在今年3月重启交易，二手市场将在5月前由该节点驱动。

但是值得注意的是，在过去的几年里，二手房市场的二手房交易更加活跃。与早期新屋开盘的宣传节奏相比，高品质二手房的交易周期非常短。

在当前流行的情况下风险极大，从业主提出报价到买方看房，再到交易完成，这几乎中断了整个交易。因此，即使交易提前重启，也肯定会比去年同期有所下降。

但是，如果从去年开始就有新的学位房的广告，或者如果它仍然在销售，并且有一些真诚的客户，仍然有可能考虑在今年3月与网上销售办公室合作开始第一波网上广告。

，但这只是一个小规模的定点测试。我非常同意同治银行董事长王波的说法，即住宅企业的大规模营销活动要到4月到5月才会逐步恢复。

但是这里有一个尴尬的情况，就是买家仍然害怕大规模的人群聚集，所以营销高潮不太可能在上半年出现。

第二个判断是，房地产市场将在2020年5月重启

背后的逻辑在于住宅企业本身。长期或谨慎的业内人士会发现，这种流行病与非典有着显著的区别，即房地产上市公司的数量显著增加。

，一位熟悉此事的资深人士告诉我，对于房地产上市公司来说，两个关键节点是每半年的成本转移步骤。为了应付6月份的结转，可能一定很难只有结转成本，

才能知道房地产项目取得了多少收入和利润。利润应该如何分配但是，房地产成本的结转涉及到一系列的材料，如房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算文件等部门，如工程部、预算部、销售部、财务部等。，工作量巨大。

事实上，大多数人的判断是，交易潮需要等到疫情正式结束。深圳地产界的罗振坤博士甚至有一个非常明确的时间点:

“在最后一个病人死亡或病毒被清除后，等待两倍的病毒潜伏期，即28天”

根据他在2003年香港非典和2015年韩国市场汇率的结合经验，估计第一波交易要到7月中旬才会开始。

在掌握了粗略的节点之后，需要对客户群有一个基本的了解。在我看来，同治银行对王波的预测对一线营销具有重要的指导意义。他认为，疫情过后的买家将分三批进入市场:

只需在隔离期内出售，而第一波市场需求只是针对房地产。开发新房的商会大幅降价，开启了第二波市场，届时投资者将进入。随着改善的住宅顾客的进入，这种流行病的影响即将结束。这是市场的第三波浪潮。

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监管政策会有多宽松？放松

房地产调控是业内几乎所有人的共识，也是人们对未来相对乐观的重要基础。

近年来，在不炒房子的总政策下，自去年第四季度以来，各城市都不同程度地放松了高压调控政策。

几乎所有的房地产市场都是由政策驱动的，而房地产市场又直接决定于流行后的房地产调控政策。

世界银行陈劲松分行认为，进一步降息和降息迫在眉睫。住房企业应同时推出“五险一金”的减税、减费、免税政策，购房和租房的个人所得税也应减免。

更加极端，他甚至建议立即取消对购买、贷款、备案、电子商务和价格的限制，包括金融机构对房地产的限制。

我很难想象如果政府完全接受他的建议，市场会是什么样子，但我认为完全实施的可能性不是很高。

特别是假设深圳完全放开购房限制，我相信大量的“闭眼玩家”将会带着硬币进入深圳市场，增加购房需求的滞后性。房价肯定会再次非理性上涨。这种情况绝对不是政府希望看到的。

-2——正如王波所说:“国家对流行病的控制是严格的，但稳定房价也是一个强有力的概念。”房地产作为经济的支柱产业，必须为经济发展做出贡献。然而，房价飙升这样的事情仍然应该得到控制。根据疫情的最终持续时间和影响，更多的判断仍然指向“一城一策”。毕竟，这样的救助政策从去年就已经出台了。这使我们回到陈劲松的提议，该提议不排除二线、三线和四线城市将在五个范围内合并的可能性。但这种政策不是长期的，一旦形势稳定，就会有新的政策出台当然，更重要的是缓解货币供应。否则，不管有多容易，它都不会起作用。在过去的几年里，住宅企业的布局已经逐渐从二线、三线、四线城市撤退到基地营、北、上、宽、深、大湾地区。即使在核心城市的土地市场上，他们也已经“疯了”,并多次创造了土地之王。但是，如果调控政策放松，偏向二线、三线、四线城市，或许房企应该利用这一流行时期，开始新一轮的规划，对项目布局和城市判断进行思考。此外，还有相对非主流甚至完全相反的观点。例如，深圳私人投资专家易(音译)老师认为，除了那些明显放松购房限制的城市之外，房地产市场政策不会有重大调整。然而，在信贷政策方面，国家仍将严格控制住房企业。他的解释是基于这样一个事实，即公众对房价上涨有着坚定的信念，而杠杆率相对较低。事实上，当前的疫情和非典之间最大的区别是，每个人都知道它很快就会过去。疫情将暂时影响房地产市场交易，但不会对整个房地产市场产生不良影响。与此同时，市场上不乏判断房价大幅下跌的声音。王波认为，在上市房地产公司的带动下，今年上半年新房价格将迅速下跌，带动整个市场。如果疫情持续3个月以上，二手房将在5-6月迎来一个向下的转折点。其中，商业地产和商业地产的降价趋势肯定会出现，写字楼租金将再次大幅下调。此外，我认为土地市场的政策也可以放宽。例如，在深圳这样的热点城市，限制销售几年和建造更多经济适用房的严格要求可能会调整，包括为企业出售土地提供一些更好的条件，因为上半年的土地销售对政府来说肯定是个大问题。争议3
|离线渠道疫情爆发后是否会爆发？

自去年以来，二级和三级联动的线下渠道出现了一场大火。以深圳为例，我市大部分项目已经开通线下联动渠道，代理佣金一般在3%-4%之间。龙岗区以前的海关之外还有一些偏远的项目，甚至飙升至9%这不仅转移了开发商的利润空间，还导致了营销成本的下降。更重要的是，在一些城市，渠道已经开始主导市场，被称为“甲方的甲方”这导致一些开发商和媒体批评它是对市场营销的严重绑架和对房地产生态的破坏。我的第一个判断是，疫情结束后，开发商将增加对线下渠道的依赖。然而，一些开发商的品牌线的人告诉我，根据他的两个判断，这种可能性不大，甚至线下渠道也不再是流行后的主流。首先，开发商没有能力提供更多的渠道。一线城市普通住宅的销售率在2%到3%之间，渠道经常在3%以上，这是开发商长期负担不起的。第二，当疫情平息时，开发者有他们自己的在线平台。主要目的之一是减少对渠道的依赖。然而，我认为这是一种相对理想化的趋势。毕竟，通过使用自己的在线平台，在短短半年内完全退出和摆脱线下渠道肯定是不可能的。在过去的两年里，开发商们努力寻找自己的渠道和第三方渠道来削弱线下渠道。但是这不是一个容易的过程，因为它是由市场中的分工决定的，也取决于项目本身的质量。另一方面，由于生存需要，特别是在疫情“断粮”期间，他们也会积累能量，调整模式，优化自己。在一些开发商的高管眼中，渠道爆炸的概率非常高，因为利润可以在企业生死面前被丢弃，毕竟有佣金的模式，但价格会更高。业内资深人士梁爱明也持类似观点。随着资金紧张和房屋销售困难，开发商急于撤资肯定会更多地依赖渠道，这是不可避免的。但是，我认为佣金比例可以有适当的灵活性和谈判空间。毕竟，在这样一种相互依存的关系中，让对方生存下来是最正确的选择。或者我们应该共同努力，找到一个更合理的合作模式和成本结算和分配例如，营销费用和渠道费用可以合二为一吗？离线渠道和他们自己的离线渠道如何相互借鉴？至于房屋企业，我同意可以增加线下的强度，不只是房子的凉爽程度，而是网上咨询的丰富性目前，几乎所有的网上售楼处都有房地产顾问接受网上咨询，但买家普遍对开发商和中介有天生的不信任也许在功能性服务方面，房地产公司可以考虑邀请第三方Big V提供付费咨询服务。例如，我经常接待各种陌生人的朋友来添加和询问购买建议。我认为这应该是做网上销售的甲方可以考虑的突破之一。即使是这个项目也能培养出一批独立且相对中立的“专家”。我相信大多数高级新房销售是有能力的。争议4 < br>

有机会复制疫区的底部吗？

武汉值得投资吗？

疫区有机会抄底吗？这个问题的争议其实不是很大，但有几位前辈建议我简单地讨论一下，因为很多人会以香港在非典型肺炎期间的淘大花园作为个案研究。——3——活跃在深圳和香港的罗振坤博士认为，今天的非典疫情与香港不同。香港的疫区集中在一个地区，这提供了一个复制底线的机会。但是现在的情况相对比较分散，几乎到处都是，没有一个小区域有机会复制底部更重要的是，疫情是暂时的，价值是关键。然而，我认为开发人员仍然可以抓住机会提出产品设计的问题。在中原张大伟的一条推文中，有一个我认为值得房地产公司学习的讨论:在非典之前的香港，购房者往往更关注位置和升值潜力。开发商大多追求土地的最终用途，建造了许多鸽子笼，塔楼房屋风靡一时。虽然受到非典疫情严重影响的淘大花园的价格在非典疫情期间一度减半预计在短期内，市场的消费习惯将会改变，物业管理会更好，建筑面积比会更低。这当然是每个人的期望，但在加速城市化的过程中，这是不可能实现的。然而，这一次，预计短期封闭住宅区将更受欢迎。爆发区武汉还值得投资吗？这场争论真的很大。积极的观点非常清楚。武汉地理位置好，经济基础好，发展势头好。城市格局、人口规模和发展前景都得到支持。长江经济带具有巨大的区域价值潜力，绝对是一个值得投资的区域。疫情只是城市发展过程中偶尔发生的小概率事件。2003年北京的非典也没有影响北京的投资价值。十年后，所有政党都会繁荣。王波同治银行认为，今年上半年武汉的整体下滑一定很严重。外国和当地的人们想在灾后迅速致富，尤其是把钱埋在土地里等着它变富的愿望将被抑制。多活一些是好的。因此，今年下半年很可能是一个自下而上的机会。我发现争论背后的人与人之间的差异最有趣，甚至是年龄组的差异。相比之下，年轻人更敏感、冲动和情绪化。有人认为，武汉作为一个准一线城市，在应对重大疫情的过程中暴露出许多问题，与发达城市相比还有很大差距，几乎每个人都感到失望和愤怒。
一方面，这种流行病给普通购房者带来了严重的打击，家庭破裂、大规模停工或月供压力以及供应中断的风险。在武汉网上已经有很多买家想退房或违约的咨询案例。据估计，在中短期内，武汉的外来投资者的信心和投资冲动肯定不会相同。因为交易是停滞的，无论向上还是向下，武汉房地产市场都不会有大市场，所以没有机会抄底。甚至有人认为，如果城市的管理能力和医疗系统的水平是不够的，这是不值得复制的底线。另一方面，年轻人会哀叹选择错误的城市对年轻人和未来来说不是一个机会，甚至可能会付出生命的代价。这种说法太过极端，但我非常同意易老师的观点，即世界上没有一个基础薄弱的城市能够激励成千上万的精英效仿。有一种观点认为，在经济好的城市买房的人也会有选择性遗忘。我们也必须承认，虽然武汉不能与北京、广州等一线城市相比，但它确实是中部地区最大的核心城市之一。我认为房地产公司应该认真考虑湖北尤其是武汉企业的短期、中期和长期布局，目标受众的年龄组也应该分阶段、有针对性地进行调整。

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住房企业是否会裁员？

疫情爆发几天后，关于私营企业生死的讨论几乎就在我们面前。
在房地产市场的冬天，房地产企业就像它们令人窒息的债务杠杆一样吃紧。住房企业普遍存在负债率高、融资难等问题。但是，对住宅企业的综合影响以前已经有过，在此不再重复。只讨论运营层面的裁员和重组问题。应该说，面对生存和业绩萎缩，裁员问题几乎是不可避免的。面对日益萎缩的市场，从产业资本中赚钱的压力也将一步步传递下去。除了精简人员之外，一线员工将不得不加班加点。

事实上，自去年以来，经济下行压力已开始对房地产市场产生相当大的影响，这导致许多城市相继出台放松管制的措施。由于这种流行病，一些不良企业使情况变得更糟，一些企业在投资上趋于保守，这将不可避免地导致裁员。不过，梁爱明认为，住房企业不会出现大规模裁员，但裁员必须是一个渐进的趋势。我也在我在涛哥的各种谈话的最新推文中看到了相应的证据。目前，住房企业的社会招聘暂时没有严重减少。199

疫情爆发后，许多房企开始及时进行视频采访。到目前为止，招聘仍在进行，招聘量已经减少，速度已经放缓，但招聘没有大规模冻结。但是，这是因为房地产公司还没有时间调整他们全年的业务计划，所以招聘计划还没有实质性的调整。预计到2020年，住房企业的组织和人员将得到精简，并将继续下去。结构性裁员将成为常态。

你应该知道，裁员和重组是近年来房地产行业的特点。流行之前，房地产已经进入下半年，许多企业都在探索转型。这种流行病将加速企业转型的探索。转向更轻的资产、更少的人力和对互联网的更多依赖

更多模式细节，

但与转型相比，兼并可能吞噬大量和少量的现象将更加明显。我认为无论是企业还是员工都面临着市场环境的突变，提高自我竞争力肯定是最好的防御措施。利用爆发期练习内功是我们目前能做的最好选择。那是同一句话。尽管我们不能重启2020年，但我们可以重启自己。以上内容来源:青年朋友圈作者简介:荣，一个美丽而又才华横溢的深圳房地产媒体人。在疫情下，七大玩家这样说:房地产的“危险与机遇”< br>

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