失落的杨康房地产:多少人成为开发商的土地持有诀窍？

4月10日，中国社会科学院世界社会保障研究中心发布了《2019-2050年中国养老金精算报告》，该报告预测，到2035年，中国城镇企业职工基本养老保险基金的累计余额将全部用完。

随着人口老龄化问题的加剧和养老金的垫底，依靠国家养老越来越困难。在“健康中国”战略的推动下，涵盖养老、医疗、医疗、文化、体育、旅游等多种形式的医疗保健行业开始蓬勃发展，成为备受关注的新兴行业。

在这一机遇下，中国健康养老产业迎来了前所未有的黄金发展时期，房地产企业也纷纷抢占先机。

中国医疗保健房地产正在“大跃进”中发展

根据公共数据的不完全统计，迄今为止，已有80多家住房企业和外资企业规划了养老房地产行业。根据公共信息，在2018年北京秋季房地产交易会上，来自全国各地的300多名游客参加了交易会。

目前，养老房地产行业的主要参与企业大致可分为以下三类:

一是实力雄厚、经验丰富的房地产企业，如万科、保利、复星、绿地等。

第二，手中有大量资金的保险机构，如国寿、康泰人寿等。

三是为产业布局或收入项目寻求社会资本，如红杉、云枫、和谐等。

由于老年房地产开发投资巨大，需要大量的保护资金。因此，大型房地产公司在众多进入养老房地产的企业中占有很大比例。

成都瑞年祥商业管理公司提供了养老房地产上市公司的不完全统计数据。

成都瑞年祥商业管理公司提供了参与养老房地产的房地产企业的不完全统计数据。

建设医疗保健项目帮助住房企业获得土地

成都信息工程大学管理学院副教授尚维博士在接受采访时说，各级地方政府已经完成或正在进行政策转变，从支持简单房地产项目发展转向支持和吸引工业项目发展。

近年来，地方政府越来越重视工业资源的引进和现有资源的利用，希望引进能给地方政府带来税收、就业和民生等社会效益的产业。医疗保健行业是一个整合性强、市场前景广阔的朝阳产业，正好满足了地方政府发展的需要。

在这种背景下，与传统的住宅和商业项目开发相比，利用建筑保健行业的“噱头”来开发房地产将不会那么困难。这一政策被一些开发商采用，成为他们进入杨康房地产行业的主要动机。

因此，目前市场上的一些保健房产涉嫌以羊头为幌子出售狗肉，即以保健房产的名义出售房屋。在这些项目中，许多社区没有按照保健社区的标准建设，相应的保健服务也没有跟上彼此的步伐。最后，提出的项目已经成为纯粹的房地产。

此外，我们所知的一些“杨康镇”，虽然依托项目所在地良好的气候和生态环境，已经建成了数百亩甚至数千亩规模的特色城镇，但在医疗资源配套和护理服务方面都达不到杨康的标准，甚至一些杨康镇项目所在地的气候也不适合杨康工业的发展。

有这种问题的企业曾经在整个行业中出现过“以劣充优”的现象，这对整个医疗房地产行业，特别是那些真心做好产品的企业产生了很大的负面影响。

为了“生存”，住房企业正在改造

今年年初，中指数据发布了《2018年中国房地产销售十亿企业排名》(以下简称《排名》)。“排名表”数据显示，开发团队正呈现出“强而有力”的竞争格局。其中，2018年有156家100亿级住房企业，比2017年增加12家，市场份额超过75%。与前年相比，产业集中度有加速增长的趋势，而且越来越强的趋势十分突出。在激烈的竞争中，开发商正积极转向多元化发展。

从主要的住宅企业来看，大部分都是通过建设或重建原有的物业，发展自己的服务能力，进入健康养老行业的。然而，房地产企业进入养老房地产的主要目的是在转型中寻找突破口，解决自己的房地产库存，为现有物业提供增值服务，并获得长期经营收益。

其中，去年高喊“直播”的万科早在2012年就开始规划养老服务。其养老项目已在北京、上海、杭州、青岛、成都等城市开展，入住率较高。海洋房地产公司正通过与国际知名养老服务提供商的合作发展其养老产业。据海洋地产总裁李明说，未来的养老服务将是海洋地产战略上的主要业务之一。常青国际(Evergreen International)在健康养老行业投资十多年，从最初的机构养老延伸到家庭养老，并首次提到“候鸟式”养老，开辟了一种新型养老。

此外，作为一家较早涉足养老地产的国内房地产公司，绿地控股在2018年发布的医疗保健行业战略计划中提到，绿地医疗保健酒店计划投资200亿元，两年内在一线城市、省会及周边地区、旅游度假区等地区开设100家门店，五年内形成500家国内外连锁店，推进优质医疗保健资产的资产证券化。

“据我们所知，在该国的医疗保健行业，很少有真正成功的项目。”绿地都江堰镇项目相关负责人表示，虽然有许多房地产公司进入杨康房地产行业，其中一些实际上是杨康企业，但目前的市场表现表明，这些企业中有许多已经失败。

尚维博士认为，住房企业未能进入杨康房地产行业的原因可以概括为:缺乏经验、缺乏模式和缺乏运作模式；主题不突出，差异不够。定位不明确；支持产业和医疗保健服务跟不上。

杨康房地产是行业的未来趋势

尚维博士认为，在当前的政策形势、消费趋势和房地产市场的大趋势下，进入医疗保健行业确实是住房企业“创业”的新机遇，也是未来房地产行业的新趋势。

2015年10月29日，在中共十八届五中全会上，建设“健康中国”被列为国家战略。在国家战略的推动下，一系列相关政策相继出台，为医疗保健行业的发展带来了新的机遇。与此同时，中国人口正在老龄化，公众健康意识正在增强。现有的医疗卫生资源不能满足居民日益增长的医疗卫生需求。据成都瑞年祥企业管理公司(以下简称“成都瑞年祥”)市场分析师表示，未来五年，养老服务业的客户数量将大幅增加，养老行业现在已经成为大型企业的投资热点。

据《2017年中国高净值人群医疗保健白皮书》报道，医疗保健一体化的中高端养老社区正成为“笑着关爱生命”的首选。在过去的三年里，这类养老社区对高净值人群的兴趣度逐年增加。与2015年相比，高净值人群留在养老社区的概率增加了44%。与2016年相比，说他们肯定会搬进来的人数增加了50%。

报告还提到，主要的高净值人群大大提高了他们的支付意识，68%的人表示愿意为更高质量的增值服务付费。在他们关注的增值服务中，提高生活质量的内容也是他们最重视的类型，关注比例达到78%。

成都瑞年祥市场分析师表示，一些进入杨康房地产的房地产公司确实涉嫌“卖羊头狗肉”，这部分公司将在近期逐步淘汰。然而，能够给客户带来高品质生活体验的杨康房地产也将是未来的发展和投资趋势。

(这份手稿的研究材料由智囊团专家尚维博士提供)